В чем отличие квартир от апартаментов

В чем отличие квартир от апартаментов

Квартиры и апартаменты: в чём разница?

Апартаменты в Сочи – особый вид предложений. Их количество постоянно растет, но далеко не каждому покупателю понятно, что стоит за этим термином. Наши эксперты провели полный анализ отличий апартаментов от квартир и опровергли большинство стереотипов об этом жилье.

В период кризиса, пандемии и других факторов, влияющих на стоимость недвижимости многие спешат приобрести квартиры, чтобы не потерять сбережения. При этом Сочи становится привлекательнее для инвестиций и многие начинают это осознавать. Ценовая выгода приобретения апартаментов обусловлена рядом их отличий от квартир. Различия между апартаментами и квартирами можно условно разделить на три группы. Первая из них связана с нежилым правовым статусом апартаментов. Вторая – разница в рыночной и кадастровой стоимости таких объектов, а также особенности оплаты коммунальных услуг и налогов. Наконец, третья группа объединяет отличия требований к проектировке и строительству апартаментов. При поверхностном сравнении может показаться, что большинство различий говорят не в пользу апартаментов, однако детальный анализ показывает обратное.

1. Правовой статус

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение. Для покупателей, желающих иметь недвижимость в городе Сочи для личного отдыха в курортный сезон или для сдачи квартир данный нюанс не играет большой роли.

2. Регистрация

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. В свою очередь регистрация в городе обеспечивает дополнительные преимущества. Например, будет проще устроить ребенка в сад и школу по месту регистрации, а также получить субсидию на коммунальные платежи. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Но, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет, которая дает практически те же права, что и постоянная регистрация. Только при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

3. Права собственников на общее имущество

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. Это означает, что все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. И значит, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.

У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов, такое как лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные обслуживающие помещения и т.п. Например, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.

4. Обращение взыскания на собственников

Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако и покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.

5. Экономические отличия

Первое – это цены. Квартиры изначально стоят дороже, чем апартаменты, так как застройщик жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации. Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик апартаментов несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба прибыли.

Второе – налог на имущество. Налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%.

Третье – налоговые вычеты и льготы. При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 м2 - для комнат, 20 м2 - для квартиры и 50 м2 - для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 м2. Кроме того, законом предусмотрены льготы для некоторых категорий граждан, которые освобождены от налогообложения.

При покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц (НДФЛ). В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2-3 млн. рублей, а при продаже – 1 млн. рублей.

Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 м2), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов.

Четвертое —земельный налог. До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Собственники апартаментов, как и собственники других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов.

Пятое – коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным поставщиком воды, электричества и тепла. Уровень этих тарифов определяют власти в соответствии с законодательством РФ о регулировании цен.

Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение – 8%, на тепло – 25%, на электричество – 36%. Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком услуг.

6. Технические отличия

Строительные нормы. Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).

Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже показателей, предъявляемых к жилым помещениям.

Социальная инфраструктура

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т.п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает застройщика возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

Подъездные дороги

В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Застройщик апартаментов не обязан строить подъездные дороги.

Таким образом, наиболее важные экономические отличия апартаментов, которые действительно влияют непосредственно на «кошелек» покупателя – это разница в налоговых и коммунальных платежах. Однако элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. Юридические различия также не столь важны для среднего клиента. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва ДДУ они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.

Что касается технических отличий, то формальное отсутствие у застройщика апартаментов обязанности соблюдать строительные нормы, возводить социальные объекты, а также прокладывать подъездные дороги, на практике самим застройщикам невыгодно. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам ни по качеству строительства, ни по наличию объектов инфраструктуры. А зачастую, даже превосходят их.

В результате, если человеку удается найти оптимальное сочетание трех характеристик – цена, расположение, интересная концепция в каком-либо апартаментном комплексе, то для него, по сути, будет не столь важно, что это формально нежилое помещение. Главное для покупателя – улучшить конкретные жилищные условия, а именно переехать в новый дом или более удобную локацию, либо инвестировать с выгодой, и получать пассивный доход круглый год.