Подводные камни покупки квартиры в Сочи

Подводные камни покупки квартиры в Сочи

Почти все мечтают жить поближе к морю. Плюсы переезда очевидны: на юге прекрасная погода, необыкновенной красоты горы. Но все-таки есть у покупки квартиры в Сочи подводные камни. Особенно они удивят гостей из северных регионов России, незнакомых с южными особенностями. В этой статье мы расскажем, как распознать подвох в условиях продажи, каких риэлторов стоит избегать и где найти хороших специалистов.

Как купить квартиру в Сочи

Итак, вы решились на переезд и ищете ресурс, на котором можно было бы выбрать квартиру. Первым вариантом обычно становится общеизвестный портал бесплатных объявлений на «А». Вот там вас и ждут первые подводные камни при покупке квартиры в Сочи. Дело в том, что не все квартиры, объявления о которых размещены на этом ресурсе, существуют в реальности. Даже при условии, что объявление содержит много фотографий, указано, что документы готовы, никто не прописан и всего 1 собственник, это может быть ловушка недобросовестных риэлторов. Поэтому в первую очередь проверяйте надежность агентства, которое публикует объявление. «АСКА Недвижимость» проверяет своих риелторов и все объявления для того, чтобы не было таких случаев.

Sochi_2.jpg

Факторы, влияющие на стоимость

Цена вопроса

Желающие жить возле Черного моря обычно присматривают квартиру обычно на том же сайте с бесплатными объявлениями. При просмотре вариантов создается ошибочное впечатление, что сочинские квартиры с ремонтом стоят не так уж дорого. Однако при личной встрече с риелтором, вам вероятнее всего заявят, что недорогих вариантов уже нет. Но зато есть прекрасная квартира, как раз для Вас, но «немного» дороже (т.е. реальная цена квартиры, которую вы присмотрели на сайте). Это только один из подводных камней покупки недвижимости в Сочи.

По данным «АСКА Недвижимость» «однушка» в Сочи в среднем стоит 4,3 млн рублей, двухкомнатная квартира – 6,5 млн рублей, трехкомнатная – 9,5 млн рублей.

Если вы планируете переезд из УФО, СФО или ДФО, то вероятнее всего продав там жилье, вы не сможете купить такое же возле моря, не доплачивая. К примеру, для переезда из Омска в сочинскую «однушку» нужно будет доплатить 1,3 млн рублей, в двухкомнатную квартиру – 2 млн рублей, а в трехкомнатную – 6 млн рублей. Получается, для того чтобы переехать, не доплачивая, нужно продать «трешку» в Омске и приобрести однокомнатную квартиру или студию в Сочи.

Известны ситуации, когда людям, переехавшим из других регионов со скромной суммой на покупку недвижимости, «впаривали» некачественное жилье: незаконные постройки, жилые гаражи и т.д. «АСКА Недвижимость» проверяет все предложения и предупреждает о статусе недвижимости.

Расположение

На стоимость недвижимости Сочи также влияет местность, в которой она расположена. Рядом с городом находятся горы, поэтому рельеф территории неоднородный. Предпочтительными в плане рельефа будут районы с ровной местностью. Чем дальше от горных склонов, тем лучше. Пешком к дому, расположенному на склоне, будет трудно подняться. Учитывайте также транспортные узлы. Некоторые ЖК строятся возле федеральной трассы. Постоянная летняя пробка из приезжающих под окном – не лучший вид.

Относительно недорогие квартиры можно найти в микрорайоне Мамайка, расположенном возле центра Сочи. Но если изучить положение подробнее, можно заметить, микрорайон неофициально разделен на 2 части:

  • «Нижняя Мамайка»,
  • «Верхняя Мамайка».

Первый район прилегает к морю, а второй находится на горном склоне. Поэтому присматривать квартиры, даже недорогие, лучше именно в Нижней Мамайке. Специалисты «АСКА Недвижимость» знают, насколько неприятно получить «кота в мешке», поэтому предлагают только оптимальные варианты и предупреждает о качестве рельефа местности.

Sochi_3.jpg

Чем отличается статус «квартиры» от «жилого помещения»?

Приезжие могут удивиться, что не все квартиры, понравившиеся им, квартирами совсем не являются. Всего в Сочи 6 типов статуса недвижимости:

  • квартиры, т.е. традиционный тип недвижимости, располагающейся в старом фонде или новостройках;
  • жилое помещение, т.е. жилье в домах, возведенных на участках под индивидуальное строительство;
  • апартаменты, т.е. жилье, располагающееся на первой береговой линии, возможно реконструированное из старых санаториев или гостиниц;
  • нежилое помещение, т.е. помещение в подвале или на цокольном этаже, статус, не позволяющий оформить прописку;
  • жилой гараж, т.е. обычный гараж, где живут люди, хотя законного права на это нет;
  • доля в доме, т.е. жилье, которым люди владеют как дольщики.

1 и 2 виды чаще других встречаются в Сочи. Но чем отличается квартира от жилого помещения, при условии, что строятся они практически одинаково? Такие подводные камни покупки квартиры в Сочи обсуждаются на форумах города.

Квартирные дома – лучший вариант, потому что это законный объект строительства. У собственников квартир меньше проблем с жильем. Они получат право собственности и будут полноправными владельцами.

Жилое помещение приносит много проблем. Объекты индивидуального строительства – а именно так называются дома с жилыми помещениями – не могут быть выше трех этажей. Застройщики находят выход: за время строительства согласовывают «реконструкцию», надстраивают остальные этажи, получают разрешение на эксплуатацию по результатам решения суда, делят "коттедж" на "жилые помещения".

Велика вероятность, что строительство не соответствовало требованиям закона, например, велось на запретной территории (рядом с морем, на потенциально опасном, разрушающемся грунте). Обследования часто становятся для застройщиков лишь формальностью. А при условии, что дом не будет зарегистрирован управлением Росреестра, его могут признать незаконной постройкой и снести.

Еще одно различие – невозможность оформления прописки. При покупке «жилого помещения» владелец получает свидетельство о праве собственности на само помещение и на земельную долю. Если свидетельство будет содержать формулировку «жилое помещение пригодное для проживания» - оформить прописку можно. Но если будет указан похожий статус «Помещение No__, назначение: жилое», прописаться нельзя.

Как бы ни хотелось избежать «жилых помещений», они занимают 70% недвижимости Сочи. Квартиру найти намного тяжелее. Если вы все-таки решитесь на помещение со статусом «жилое», вас обрадует, что их стоимость дешевле, чем стоимость квартиры. Мы рекомендуем также узнать подробности о строительной компании, ее репутации, имеющихся сертификатах и разрешениях. Тщательно проверьте предоставленные документы, особенно технические об условиях подключения коммуникаций. Велика вероятность, что 20-ти этажный дом по документам будет числится 3-х этажным. Таким образом, разница статусов «квартира» и «жилое помещение» сводится к количеству рисков, ожидающих собственника.

Sochi_5.jpg

Ипотека на «жилые помещения»

Ни в одном из российских регионов не предоставляют ипотечный кредит на «жилые помещения». Такую ипотеку можно оформить только в сочинских филиалах банков. Ипотеку на «жилое помещение» выдают известные банки Сбер, ВТБ и другие, но стоит заранее ознакомиться с условиями. Получается, если взять ипотечный кредит в Омске, можно потерять почти 70% предложений. А те, кто покупает квартиры в Сочи, увеличивают свой выбор.

Риелторы

Риелторы врут. Это нужно понять и принять. Разумнее будет заключить договор с хорошим агентством недвижимости. Проверьте репутацию, отзывы, историю компании. «АСКА Недвижимость» проверяет своих риелторов, поэтому сотрудничество с нами будет надежным.

Вообще сочинские риелторы назначают 2 варианта оплаты. Первый – платит продавец. Т.е. при таком варианте вы бесплатно получаете консультации, ездите смотреть подходящие помещения и т.д. Второй – наценка за услуги риелтора входит в стоимость недвижимости.

Другие важные моменты

У жилых помещений, да и у квартир могут быть неполадки с коммуникациями. Как минимум, проверяйте канализацию. Многие дома до сих пор оснащены септиками, хотя администрация Сочи обязала горожан подключиться к центральной канализации.

Среднестатистическая сочинская квартира обязательно оснащена газовым котлом, что станет еще одной особенностью покупки квартиры в Сочи для жителей других регионов. Если котла нет, владельцу придется купить его самостоятельно. Стоимость 200 000–500 000 рублей.

Из-за горной местности первый этаж дома может по факту быть цоколем. Также нюанс сочинской недвижимости – это то, что черновая отделка включает только остекление и установку входной двери. А стоимость ремонта гораздо больше, чем приезжие из других регионов России могут подумать.

Sochi_4.jpg

Частозадаваемые вопросы

Рисковано ли покупать строящуюся квартиру в Сочи?

Да, риск высок. Стройка может быть приостановлена в любой момент, поэтому лучше покупать недвижимость в сданном доме.

Заниматься куплей-продажей самому дешевле?

Конечно, но результат Вас не обрадует. Гораздо проще найти хорошую квартиру, сотрудничая с агентством недвижимости.

Стоит ли переживать, если в документах значится «Однокомнатная квартира, назначение: жилое»?

Нет, это по статусу квартира, а не жилое помещение..

Почему не показывают квартиру, которая мне понравилась?

Скорее всего, вы попали на «риелторский фонарь» – фиктивное объявление о продаже квартиры с прекрасными условиями. Не доверяйте риелторам, которые позволяют себе такие приманки