Снижение процентной ставки по ипотеке

Падение ставки ЦБ и рефинансирование

Ипотечная ставка банковского кредита напрямую корреспондируется с величиной ключевой ставки ЦБ РФ. Под ней подразумевается наименьший процент, под который ЦБ РФ выдаёт кредиты банковским структурам сроком на 1 неделю.

Начиная с середины 2019 г. ключевая ставка Центробанка неуклонно снижается, упав с 7,75% в начале 2019 г. до 4,25% в настоящее время. В этом плане становится всё более выгодным рефинансирование кредита, поскольку с 01.01.2016 г. ставка рефинансирования стала идентичной ключевой ставке.

Под рефинансированием понимается заём в другом банке, полученный на более выгодных условиях и предназначенный для погашения долга по ипотечному кредиту.

Чтобы получить у нового банка одобрение на эту процедуру, его потенциальному клиенту необходимо:

• обладать высокой платёжеспособностью при устойчивом финансовом положении;
• иметь незапятнанную кредитую историю при отсутствии просрочек в погашении предыдущего долга;
• не менять последнего работодателя в течение полугода;
• на момент последнего перед рефинансированием взноса пребывать в возрастном промежутке от 21 года до 65 лет.

При этом следует учитывать, что выгода от рефинансирования может быть отягощена дополнительным затратами в виде оплаты оценки специалистами залоговой недвижимости и расходы на страховку.

Способы снижения

Снизить процентные ставки по ипотеке можно различными путями в зависимости от условий, предлагаемых тем или иным кредитным учреждением.

Выбор правильного банка

Выбирая банковскую структуру с наиболее предпочтительными перспективами на получение наименьшей процентной ставки ипотечного кредита, заёмщику следует в первую очередь связаться с банком, в котором его работдатель держит средства, направляемые на заработную плату.

Например, будущий заёмщик, снимая свою зарплату с карты Сбербанка, имеет возможность претендовать в этом кредитной учреждении на скидку к ипотечной процентной ставке.

Отдельные банковские структуры, где практикуется кредитование по ипотеке на базе господдержки, имеют возможность дополнительного субсидирования ипотечной ставки.

Как снизить ставку по ипотеке в Сбербанке

Эта кредитная организация, будучи одним из наиболее востребованных банковских учреждений в сфере ипотечного кредитования, предлагает своим клиентам следующие способы снизить процент ипотечных выплат посредством:

• реструктуризации ипотечного долга;
• рефинансирования;
• приятия участия в льготных программах.

Последний способ в этом списке предполагает участие в льготных программах:

• родителей и опекунов несовершеннолетних детей;
• инвалидов и родителей детей, имеющих ограниченные возможности;
• ветеранов боевых действий;
• родителей, чьи дети, которым ещё не исполнилось 24 года, обучаются в вузах на дневной форме обучения.

Как снизить процентную ставку по ипотеке в ВТБ

Эта кредитная организация позиционируется в качестве наиболее охотно откликающейся на запросы клиентов в части снижения ставок ипотечных кредитов. При этом клиентам предлагается следующий алгоритм действий:

1. Ходатайство о снижении процентной ставки в виде заявления, поданного в офис одного из отделений банка.
2. Обоснование причин, которыми вызвано ходатайство.
3. Обсуждение вопроса с банковским сотрудником.
4. Рассмотрение банком ходатайства и принятие решения.

При этом шансы на снижение ипотечной ставки тем выше, чем дольше длится сотрудничество клиента с банком и чем активней его участие в зарплатных проектах.

Не следует забывать о льготах

Выше уже шла речь о льготах, существующих для отдельных категорий клиентов в Сбербанке. Кроме того, льготные преимущества в банковских учреждениях предусмотрены также для:

• семей, имеющих в своём составе 2 и более детей;
• военнослужащих;
• молодых людей, не достигших возраста 35 лет.

Условия ипотечного кредитования для имеющих льготы лиц варьируются в соответствии с правилами, установленных в той или иной кредитной организации.

Поиск оптимальной схемы кредитных выплат

Среди разнообразных способов выплаты кредитного долга наиболее востребованы:

1. Дифференцированная, при которой размер долга распределяется по одинаковым долям, а проценты по ипотеке вычисляются по остатку долговой суммы. Преимущественно с началом применения этой схемы финансовая нагрузка оказывается более высокой, чем у нижеследующего способа.
2. Аннуитетная, позволяющая ежемесячные кредитные выплаты осуществлять равномерно, независимо от срока пользования ипотекой. Данная схема отличается от предыдущей более высокими процентными переплатами.

Подбор подходящего объекта

Правильное использование ипотеки подразумевает продуманный выбор приобретаемого объекта недвижимости. При этом в первую очередь следует исходить из факта, что застройщик под приобретение у него жилья обеспечивает более низкий ипотечный процент, чем это происходит на вторичном рынке недвижимости. К преимуществам первичного рынка жилой недвижимости следует отнести также возможность получения льготной ипотеки, чего нет на вторичном рынке жилья.

У многих крупных девелоперов страны имеется возможность брать на себя часть клиентского кредитного бремени с выплатой ипотечных процентов. Правда, при этом субсидирование ипотечных ставок не предусматривает охват всего срока кредитования и не в каждом случае подразумевает нулевую ставку в течение льготного периода.

Выбор наилучшего кредитного срока

В нашей стране в настоящее время установлен наибольший срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляющий 30 лет. Выбирая кредитный срок, следует исходить из того обстоятельства, что более протяжённый период кредитования позволяет уменьшать размер ежемесячных платежей, но и одновременно увеличивает величину клиентской переплаты банку.

Однако при внесении суммы, которая больше установленного ежемесячного взноса, величина переплаты банку соответственно уменьшается.

Увеличение первоначального взноса

Весомый первый взнос заметно сокращает расходы на ипотеку. Здесь действует правило, при котором увеличение первоначального взноса автоматически влечёт за собой уменьшение кредитной переплаты. С точки зрения банковской структуры, единовременное внесение значимой суммы свидетельствует о финансовой дееспособности клиента.

У семей, имеющих доступ к материнскому капиталу, имеется возможность с помощью него сделать существенный взнос в счёт полной выплаты кредита по ипотеке.

Самостоятельное получение страхового полиса

Оформление кредита по ипотеке дополнительно сопровождается заключением договора страхования. При этом в выдающей ипотечный кредит банковской организации цена страховки может значительно превышать цены, предлагаемые в страховой компании, которая одобрена данным банковским учреждением. В подобной ситуации заёмщику гораздо выгодней приобрести страховой полис самостоятельно и доставить его в банк.

Внесение досрочного платежа

При действующем ипотечном кредите хорошим способом уменьшить величину регулярных ежемесячных процентных выплат выступает внесение досрочного платежа. При этом существенную роль играет размер досрочного взноса, который должен быть выше определённой величины, установленной банковским учреждением. Только в этом случае банк может согласиться на снижение суммы ежемесячного платежа.

Хотя досрочный платёж может вноситься в любое время, списывается он чаще всего по дате, установленной в графике ежемесячных платежей.

Поэтому специалисты рекомендуют при внесении досрочного платежа присовокуплять к нему сумму ежемесячного взноса. В подаваемом в данном случае заявлении следует указать, что вносимый дополнительный платёж предназначен для сокращения ежемесячного платежа, а не кредитного срока. При этом весь досрочный взнос направляется на уменьшение основного кредитного тела, а не размера процентов, что делает досрочное погашение ипотеки крупными взносами выгодным для заёмщика.

Сдача квартиры в аренду

При наличии у клиента такой возможности достаточно выгодной представляется сдача ипотечного жилья в аренду. Получаемые арендные платежи переправляются на частичное или даже полное погашение ежемесячных процентных взносов в банк.

Однако при этом для сдачи обременённого ипотекой жилья требуется разрешение со стороны залогодержателя, т. е. кредитной организации. Чаще всего пункт о подобном разрешении или же, наоборот, запрете вносится в договор об ипотеке. При отсутствии в соглашении такого пункта предпочтительно получить в банковском учреждении официальное разрешение на сдачу в аренду ипотечной недвижимости.

Рефинансирование кредита

Достаточно востребованной схемой уменьшения размера ежемесячных платежей по ипотеке выступает рефинансирование, о котором уже упоминалось выше. Но данный способ выгоден только при величине остающегося кредитного тела, превышающем 2 млн. руб., и при выплате заёмщиком менее половины остающегося долга. Также желательно снижение ставки в процессе рефинансирования минимум на 2 п. п.

Не следует забывать о компенсации

Заёмщик, выплачивающий ипотечный кредит, имеет также возможность сэкономить на выплате процента по ипотеке посредством оформления имущественного налогового вычета. Благодаря этой процедуре у заёмщика наблюдается явная выгода, поскольку ему практически возвращается часть средств, затраченных на выплату кредита по ипотеке.

Налоговый вычет можно использовать непосредственно для погашения кредитного долга. Для этого необходимо сначала оформить налоговый вычет посредством направления ходатайства в налоговую инстанцию.

При этом следует учитывать, что имеется законодательно обусловленный лимит, с которого исчисляется налоговый вычет. Кроме того, с ходатайством об его оформлении можно обращаться только 1 раз в год при условии, что ранее не было аналогичных обращений в налоговые инстанции, связанных с приобретением жилого объекта.

Вывод

Наблюдающееся в последние годы последовательное снижение ключевой ставки ЦБ РФ оказывает непосредственное влияние на ставку рефинансирования, что позволяет заёмщикам ипотечного кредита брать его на всё более выгодных условиях. Кроме того, существуют схемы, которые дают возможность пользователем ипотеки экономить на размерах платежей в процессе погашения ипотечного долга в банковских структурах. Всё это даёт возможность охватывать сферой ипотечного кредитования всё большее число граждан РФ.

---

Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»