Отличие апартаментов от квартир: как выбрать жильё

Внешне апартаменты выглядят как обычные квартиры. Однако у них есть ряд особенностей, которые могут подойти не всем. Давайте разберёмся, чем апартаменты отличаются от квартир.

В октябре 2023 года заместитель министра строительства Никита Стасишин сообщил, что в законодательстве может появиться новое понятие — «апартаменты», которые не планируется приравнивать к жилью, как было предложено ранее. Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял о неопределённости в разработке закона об апартаментах из-за разногласий между регионами.

С 2016 года предпринимаются попытки закрепить статус апартаментов. В 2018 году Министерство строительства предложило приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах, но законопроект не прошёл обсуждение в парламенте. В 2021 году президент Владимир Путин поручил законодательно определить правовой статус апартаментов, но законопроект о «многофункциональных зданиях», который не приравнивал апартаменты к жилью, также не был принят.

Таким образом, в российском законодательстве нет чёткого определения понятия «апартаменты», которые обычно стоят дешевле, чем квартиры, и не являются жильем.

В настоящее время апартаменты рассматриваются как коммерческие объекты, а не как жильё. В отличие от них, квартиры имеют статус жилых помещений.

Застройщикам не всегда удаётся приобрести участок для строительства жилья. Однако они могут найти землю, предназначенную для гостиницы или офисного здания. Компания покупает такой участок и строит на нём дом. В этом доме нет квартир, но есть апартаменты, в которых также можно проживать.

Тип апартаментов зависит от назначения земли: она может быть предназначена для гостиницы или для объектов общественно-делового назначения. Первый вариант предпочтительнее, поскольку налоги ниже, а прав больше. Чтобы узнать назначение земли, следует запросить у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Владельцы квартир могут оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако в апартаментах это сделать невозможно.

Исключение составляют апартаменты, расположенные в гостиницах и отелях. В них можно оформить временную регистрацию на срок до 5 лет, после чего её необходимо продлевать.
Если здание предназначено для использования в качестве офиса, зарегистрироваться в нём не получится.

Да, кредит на приобретение квартиры в многоквартирном доме и апартаментов доступен.
Также существует возможность реструктуризации кредита на покупку квартиры или апартаментов с целью улучшения условий кредитования.

Владельцы недвижимости ежегодно вносят налог на имущество. Его размер определяется на основе кадастровой стоимости.

Для расчёта налога из площади квартиры вычитается 20 квадратных метров, и налог платится только за оставшиеся метры. Для владельцев квартир ставка налога составляет от 0,1% до 0,15% от кадастровой стоимости.

Налог для владельцев апартаментов рассчитывается исходя из назначения земли. Если земля предназначена для строительства гостиницы, ставка налога составляет 0,5%. Если земля предназначена для общественно-делового здания, ставка налога составляет 2%. При этом площадь для расчёта налога не уменьшается.

Проще говоря, налог на имущество в апартаментах выше, чем в квартирах.

Жилищные тарифы находятся под государственным контролем. В случае необоснованного повышения цен на услуги ЖКХ, жители могут обратиться в

Роспотребнадзор, прокуратуру или подать иск в суд. Эти инстанции обяжут управляющие компании снизить тарифы и вернуть переплату жильцам.

Тарифы на апартаменты контролируются не так строго, как на квартиры. Они зависят от типа здания и аппетитов управляющих компаний. Обычно суммы в платёжках за апартаменты на 15–30% выше, чем за квартиры.

Владельцы апартаментов не оплачивают взносы в фонд капитального ремонта. Однако, если потребуется ремонт общего имущества, их могут обязать внести плату.

Вблизи промышленных объектов не возводят жилые здания. При этом предусматривают необходимое количество мест в детских садах, школах и поликлиниках.

К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентируется всё: от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума.
Застройщик обязан устранить все недостатки, если они будут обнаружены.

Апарт-комплекс может быть построен рядом с заводом. При этом рядом с домом может не быть больницы, детского сада или школы. Санитарные и строительные нормы для таких зданий мягче, чем для многоквартирных домов.

Когда человек приобретает жильё, он может обратиться за налоговым вычетом. Государство готово вернуть ему до 260 тысяч рублей за покупку недвижимости. Также можно оформить вычет на проценты по ипотеке, и получить до 390 тысяч рублей.

Однако за приобретение апартаментов налоговые вычеты не предусмотрены.

При покупке квартиры можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты эти программы не распространяются.

Управление многоквартирным домом с апартаментами и квартирами: кто за это отвечает?

Вопросы, связанные с выбором управляющей компании и подрядчиков, строительством парковки и благоустройством территории, решаются собственниками совместно.

При этом вес голоса каждого собственника зависит от его доли в имуществе. Владелец 100 квадратных метров имеет большее влияние на принятие решений, чем владелец 30 квадратных метров. Это правило действует как для многоквартирных домов, так и для апартаментов.

Чтобы иметь возможность самостоятельно принимать решения, необходимо быть мажоритарным собственником, то есть владеть более чем половиной имущества. В многоквартирных домах это практически невозможно.

Однако в апартаментах такая ситуация вполне реальна. Предприниматель может выкупить половину здания и использовать его для размещения гостиницы или торгового центра. В этом случае именно он будет определять, как будет использоваться территория вокруг здания и какие компании будут заниматься её благоустройством. Это, в свою очередь, повлияет на размер платежей в квитанциях и уровень комфорта жильцов.

В квартирах запрещено размещать гостиницы, торговые точки или рабочие пространства. Для проживающих действуют строгие ограничения, в частности, в ночное время необходимо соблюдать тишину.

В апартаментах можно организовать любое пространство, и правила, действующие для жилых домов, на них не распространяются. Соседи могут создавать шум в любое время, сдавать жилое помещение кому угодно и на любых условиях.

Стоимость земли для гостиниц и офисных зданий ниже, чем для жилых домов. Кроме того, строительство апарт-комплексов проще, чем жилых зданий, поскольку существует меньше ограничений.

В результате апартаменты обычно стоят на 15–25% дешевле квартир.

Порой приобретение апартаментов может оказаться более выгодным, чем покупка квартиры.

Если вы не собираетесь жить в одном месте всю жизнь и не планируете передавать апартаменты по наследству, то разница в стоимости может компенсировать дополнительные расходы на налоги и коммунальные платежи.

Иногда апартаменты могут быть более предпочтительны из-за их расположения, например, в центре города или рядом с местом работы.

Апартаменты могут приобретаться для коммерческих целей, таких как открытие офиса, магазина или мини-гостиницы. В этом случае можно оставить несколько комнат для личного пользования и фактически жить на работе.

Если вы ищете квартиру или апартаменты, мы готовы предложить вам несколько интересных вариантов. В  каталоге от «Аска недвижимость» вы найдёте жильё, которое будет соответствовать вашим пожеланиям и бюджету. Обращайтесь, и мы поможем вам сделать правильный выбор!