Классы комфортности новостроек

Жилище и комфорт – важные критерии для собственников недвижимости, которые рассматриваются индивидуально. Рынок современного первичного жилья предлагает разнообразные варианты. Можно подобрать подходящий район, этаж, местоположение относительно центра города, учесть близость моря, рынков, спортивных залов, ресторанов. Цена будет складываться не только из этих факторов, но и исходя из присвоенного класса недвижимости.

Кому и зачем нужна классификация жилья в новостройках?

Классификацию недвижимости впервые начали применять маркетологи. Сделано это было с целью обозначить статус первичного жилья за счет тех или иных его характеристик. Классы домов в первую очередь необходимы для первичного рынка. Вторичное жилье также имеет свою ценность в зависимости от его состояния, срока эксплуатации и расположения. Но именно вновь застроенные жилые комплексы хотят скорее продать заказчики и риелторы. Поэтому были придуманы и воплощены в жизнь своеобразные маркеры. С их помощью покупатели с разными уровнями достатка и индивидуальными запросами могут подобрать подходящий вариант

На законодательном уровне классификация жилья по классам не предусмотрена. Также нигде не регламентируется порядок присвоения того или иного класса. Единого подхода на этот счет не наблюдается ни у застройщиков, ни у риелторов. Каждый старается придать этому понятию свою окраску, которая будет соответствовать его целям и задачам. Тем не менее, покупателю нужно на что-то опираться, чтобы сделать правильный выбор. Классы жилья – это условный или даже размытый перечень уровней комфорта и удобства.

Первые шаги к упорядочиванию и формированию общих стандартов все же делаются. Фонд содействия развитию жилищного строительства совместно с Российской Гильдией Риелторов разработали «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек». Документ не относится к нормативным, но упрощает работу риелторов. В нем выделены основные 4 класса жилья:

• эконом;
• комфорт;
• бизнес-класс;
• элитное.

Классификация обозначает четкие критерии недвижимости по уровню комфорта проживания в них. Но на законодательном уровне документ еще не закреплен и широкого применения не получил. Связано это с тем, что отдельные участники рынка считают подобное деление некорректным, так как оно не учитывает региональные особенности.

Критерии разделения жилья на классы

Методика оценки жилья и распределения его по классу определяется многочисленными сводами правил в области градостроительства, планировки и перепланировки застроек. Документы используют следующие понятия для присвоения комфортности недвижимости: престижная, массовая и социальная. Градация этих видов бесконечная. Маркетологи придумывают новые причудливые названия. Для одних и тех же строений с аналогичными условиями могут использоваться разные подклассы. Цена на жилье также будет отличаться.

На классы жилые комплексы делятся в зависимости от присущих им особенностей:

1. Район застройки. Определяет престижность расположения в зависимости от удаленности торговых точек, остановочных пунктов, кафе, школ и детских садов.
2. Проектирование и составление сметы перед строительством, а также корректировка на стадии котлована. На итоговую стоимость застройки влияют типовой, мелкосерийный или индивидуальный план.
3. Материал, применяемый для возведения стен, полов и потолков. Несущие конструкции могут быть выполнены из монолита, панели и кирпича.
4. Планировка. Комнаты смежные или расположены изолированно друг от друга. Имеет место свободная планировка, которая приравнивается к жилью комфорт класса, Значение также имеет и высота потолка.
5. Площадь жилой и нежилой зоны в квартире и на общественной площадке, а также ее пропорциональное соотношение.
6. Степень дороговизны внутренней отделки фасада дома, лестничной клетки, лифта, козырька подъезда. Качество внешнего оформления и цена – взаимозависимые характеристики.
7. Инженерное обустройство внутри дома. Газовое или электрическое отопление, электроснабжение, освещение подъезда, вентиляция, системы канализации и вывоза отходов жизнедеятельности людей, а также системы автоматического действия.
8. Инженерные коммуникации во дворе. Оснащенность системами видеонаблюдения, наличие ландшафтного дизайна, проведение коммуникаций водоснабжения на участке. Все это показывает качество проведенного благоустройства придомовой территории и влияет на цену.
9. Наличие паркинга, детских площадок, бассейна, спортивных комплексов на территории жилого комплекса.

Чем больше охватит квартира вышеперечисленных пунктов, тем выше будет ее статус и, соответственно, дороже стоимость. Бывает так, что два жилья имеют аналогичные характеристики, но застройщик по своему усмотрению делит их на разные классы. Разница может быть несущественной, но на конечную цену повлияет.

Например, квартира на 3 этаже находится внизу аналогичной квартиры на 4 этаже. Планировка, коммуникации, освещение в подъезде, доступ к лифту одинаковы. Но с окон нижнего этажа не видно теннисную площадку. Аллея тополей ее закрывает. Если застройщик решит повысить стоимость 4 этажа, то он смело может это сделать. Покупателю нужно будет выбирать: покупать квартиру подороже, но с панорамным видом, или дешевле, но с условием затемнения солнечного света деревьями.

Что такое жилье эконом-класса?

ЖК эконом класса планируются и возводятся с небольшими площадями застройки. Это касается и внутренней, и придомовой территории. Застройщикам выгодно продать недвижимость с максимальной экономией средств на ее возведение. Это существенно снизит конечную стоимость при покупке и привлечет много клиентов. Жилье такого формата доступно для тех, кто не может позволить дорогие варианты проживания и первоклассные апартаменты. На них расчет и делается, когда составляется сметная документация.

Эконом класс – это жилье «стандарт». Застройщики уменьшают затраты на строительство за счет стандартизированной схемы обустройства территории вокруг жилого комплекса и внутри строений. Им не приходится заказывать авторский проект на новый строительный объект. Они пользуются типовыми схемами и чертежами. Как правило, эконом-вариант строится из панелей.

Отличительные черты жилья эконом класса:

1. Не менее 75% всей площади отводится под территорию индивидуального пользования, то есть квартиры. Только 25% или того меньше остается в общем пользовании.
2. Кухни маленькие. Площадь не превышает 8 кв.м.
3. Однокомнатная квартира начинается с площади 26 кв.м.
4. Потолки низкие. Длина варьируется от 2,6 до 2,75 м.
5. Простота оформления придомовой территории. Типовые лавочки, контейнерные баки, детские площадки без защитного напольного покрытия, небольшое количество зелени.
6. Малая придомовая площадь. Как правило, парковочных мест для всех жителей не будет. Если у собственника есть несколько машин, то места в лучшем случае хватит только на один автомобиль.

Эконом варианты застройки популярны в спальных районах, на окраине города. Земля там в разы дешевле, поэтому и строительство выгодно начинать. Конечная стоимость вводимого в эксплуатацию объекта будет складываться в том числе и от удобства местоположения относительно центров развлечения, магазинов, детских садов, школ и прочего.

Множественные объекты точечной застройки могут располагаться близко к центру городской индустрии и также обходятся застройщику дешево. Связано это с тем, что в выбранной местности не предъявляются требования по развитию инфраструктуры. Все показатели комфортности соблюдены. Возвести небольшой жилищный комплекс разрешается. Покупателю остается только найти такой вариант. Для этого нужно тщательно подходить к выбору недвижимости, сравнивать цены в объявлениях и обращаться к риелторам за подсказкой.

Жилье комфорт-класса – что это значит?

Прежде чем переходить к разбору комфортабельных апартаментов, определимся с этим понятием. Комфортность – это удобство пребывания людей в определенной среде. В рассматриваемом случае, квартира должна соответствовать предпочтениям владельца и отвечать его основным требованиям.

Жилье комфорт могут себе позволить люди со средним достатком. Это самый массовый сегмент. Здесь велика конкуренция со стороны застройщиков и покупателей. Предложений много на фоне широкого спроса. Для привлечения внимания потенциального клиента риелторы договариваются об улучшении некоторых характеристик, чтобы приподнять стоимость апартаментов. Часто комфортабельные варианты немногим отличаются от эконом варианта. Их возвышают за счет расширения придомовой территории или обустройством дополнительных парковочных мест.

Квартиры комфорт класса отличаются следующими характеристиками:

1. Большая площадь квартиры по сравнению с эконом вариантом. Однокомнатная возводится площадью от 28 до 45 кв.м.
2. Расширенная кухонная зона. Площадь кухни достигает 12 кв.м.
3. Высота потолков достигает 2,9 м. и не бывает ниже 2,7 м.
4. Большая площадь придомовой территории и парковки.
5. Оборудованная детская площадка с безопасным инвентарем и мягким защитным половым покрытием.
6. Качественное озеленение. Деревья, кустарники и цветы высаживаются по определенному плану в соответствии с разработанной схемой.
7. Удобный подход на лестничную площадку на уровне земли.
8. Наличие в тамбуре подъезда консьержки и домофона.

Апартаменты в жилых застройках комфорт-класса дороже эконома приблизительно на 30%. Это улучшенный вариант сегмента новостроек, позволяющий приобрести за разумные деньги недвижимость с комфортабельной линейкой предложений. Строительство комфорт жилья происходит в спальных районах с развитой инфраструктурой. Они располагаются близко к центру города, имеют хорошую инфраструктуру и экологическую обстановку

По технологии возведения это может быть строительство из панелей или кирпично-монолитная постройка. Большинство помещений сдаются новоселам с качественной первичной отделкой. Внутри настелен чистовой ламинат, наклеены обои под покраску и выложена качественная плитка в ванной и туалетной комнатах.

Архитектура дома не может похвастаться оригинальностью. Но многие застройщики применяют недорогие, но эффективные способы улучшения внешнего вида строения. Для этого они используют остекление фасада, украшения в виде циферблата или башен. Нередко качественное преображение получается за счет необычной раскраски стен, оформления в необычном стиле подъездного козырька.

Во дворах комфортных жилых комплексов располагаются большие детские и спортивные площадки. Зачастую зона пребывания отгорожена от соседней улицы и закрыта от глаз посторонних. Парковочных мест хватает на каждого собственника. Но если в одной семье несколько транспортных средств, то с размещением автомобиля могут возникнуть трудности.

Что такое жилье бизнес-класса?

Дом бизнес класса могут позволить себе состоятельные люди. Строительство ведется с размахом. Нет необходимости экономить на материалах. Заказчик стремится выполнить план по возведению супер уютного жилья, которое удовлетворит запросы самых изыскательных личностей. Стоимость апартаментов намного выше, чем сегменты эконом и комфорт.

Чем отличается бизнес класс от эконом? Различия касаются всех моментов, начиная от качества застройки и заканчивая удобством размещения. Можно выделить особенности бизнес-класса построек:

1. Индивидуальный проект под строительство. Архитектура, план расположения составных элементов утверждается после тщательного расчета и многократной проверки сметной документации.
2. Рядом с жилым комплексом не располагаются предприятия химической промышленности и нет автострад.
3. В шаговой доступности школьные учреждения общего и творческого развития, салоны красоты, спортивные и оздоровительные учреждения, элитные бары и рестораны.
4. Строения возводятся из монолитных плит или монолитно-кирпичных материалов.
5. Несущие стены с внутренней стороны отсутствуют, так как допускается свободная перепланировка по желанию владельца квартиры.
6. Многообразие и вариативность нестандартных комнат. Есть варианты двухуровневых апартаментов, с двойным освещением, с зимним садом.
7. Просторность комнат, большие кухонные зоны и вместительные лоджии и балконы.
8. Высокие потолки. Не бывает ниже 3 м.
9. Под общественные зоны выделено не менее 35% всей площади жилого комплекса. В них легко помещаются ресепшн, детские игровые комнаты, лаунж.
10. Отделка внешнего фаса дизайнерская.
11. Наличие подземного паркинга. В него помещается ровно столько машин, сколько в жк квартир.
12. Повышенная безопасность. Камеры слежения для обзора всех ракурсов, консьерж, круглосуточная охрана. Доступ на посещение жилищного комплекса открывается только собственникам. Посещение территории иными лицами возможно только по приглашению жильцов.
13. Отличный ландшафтный дизайн. Озеленение проводится крупномерными растениями, что обеспечивает отличный панорамный вид с первых лет жизни в новостройке.

В жилищном строительстве бизнес класс – это в первую очередь престижность. Районы под возведение статусного жилья выбираются с учетом особенностей ландшафта. Приветствуется рядом расположенный ручей или речка, живописный парк, аттракционы. Первые этажи застраиваются салонами красоты, фитнес-центрами, магазинами премиум-сегмента, престижными барами, дорогими ресторанами и прочими развлекательными заведениями.

Распространенным вариантом застройки жилья бизнес класса являются квартиры с европланировкой. Такие квартиры выбирают покупатели, желающие иметь чистовую отделку улучшенного качества. Интерьер холла и архитектура разрабатывается дизайнерским бюро. Получаются красивые, просторные, с дополнительными удобствами варианты. Несмотря на огромную работу по благоустройству жилищного комплекса бизнес-класса, цены на такие квартиры вполне доступные.

Класс жилья элит (премиум)

На долю элитной недвижимости приходится всего 15% рынка. Связано это с тем, что оно документально не выделено в отдельный класс. Это своего рода улучшенный вариант бизнес-жилья. К премиальным квартирам выставляются те же требования, что и бизнесовым, только на ранг выше.

Элитная недвижимость имеет следующие особенности:

1. Строительство ведется в престижных районах в пределах городской черты.
2. С окон открывается вид на горы, море, парк, сад и другие достопримечательности.
3. Расположение домов выбирается по авторским проектам востребованных архитекторов, которые могут наниматься заграницей.
4. Собственник может свободно планировать и изменять пространство внутри квартиры. Законченный дизайн имеют только внешние стены здания.
5. Больше 35% площади застройки отводится под зоны общего пользования. Среди них оздоровительные и спортивные комплексы, бассейны, кинотеатры, спа-салоны, библиотеки, рестораны, бары, диско-клубы, центры творчества и развития детей.
6. Общественные зоны проектируются по дизайнерским задумкам и эксклюзивным макетам. Во всех элементах декора прослеживается авторский ландшафтный дизайн и неповторимый стиль оформления.
7. Обширная зона для парковки. Подземный паркинг вмещает в два раза больше автомобилей, чем квартир в доме. Есть закрытый наземный и подземный паркинг. Также оставить машину можно возле дома, так как территория находится под круглосуточным наблюдением.
8. Наличие однокомнатных квартир – редкость. Есть творческие студии, которые относятся к имуществу собственников жилья.
9. Просторные кухни площадью от 20 кв.м.
10. Комнат в здании много. Количество не ограничено регламентами по возведению застроек элитной недвижимости.
11. На крышах есть террасы.
12. Потолки достигают 5 метров в высоту. Самый маленький уровень – 3 метра.
13. В домах проведена собственная котельная, имеется оборудование для аварийных ситуаций.
14. В квартирах есть система климат-контроля. Воздушное пространство и вода подвергаются дополнительным мерам по очистке.

Элитные жилищные комплексы напоминают объекты искусства в современном исполнении грамотных архитекторов. Постройка идет, как правило, в «золотых треугольниках». Это самый центр или «сердце» города. Могут возводиться чуть подальше, но обязательно в исторически значимых местах с первоклассной экологией и завораживающим пейзажем. Квартир в таких домах мало. На этаже расположено не более 3, что добавляет привилегированность и статусность бизнес-жилья.

Другие классы жилья

Можно встретить иные названия классов недвижимости, отличные от вышеперечисленных. Связано это с тем, что нет единого стандарта в наименовании. Маркетологи стараются избегать термина «эконом», так как у большинства он ассоциируется с чем-то устаревшим, изжившим себя. Так возник термин «стандарт». Это однотипные названия одного и того же класса недвижимости. Хотя для некоторых риелторов употребление «стандарт» означает промежуточное между «экономом» и «комфорт». Таким образом, все четыре класса, которые на слуху у застройщиков, постепенно размываются в понимании.

Есть индивидуальные названия классов, которые придумывают маркетологи, чтобы выделить свое предложение среди аналогичных. Меняются предпочтения и вкусы владельцев недвижимости, поэтому то, что сегодня считается нормой, завтра уже станет устаревшим. Например, квартиры бизнес-класса через 10 – 15 лет могут потерять статусность. Им будет присваиваться класс «комфорт». Технологии строительства и обустройства ландшафтного дизайна усовершенствуются с каждым годом. В Москве пару лет назад жилье, которое принадлежало к элитному, спустилось до «бизнес» уровня.

Каждому классу жилья могут добавляться категории, которые подчеркивают определенные особенности. Среди них есть следующие:

• DeLuxe.
• Эксклюзив.
• Sky.
• Прагматик-класс.
• Эколоджикал.

Уровень цен на жилье разных классов в Сочи

Нет возможности корректно сравнить стандартные цены различных классов недвижимости в Сочи. Стоимость формируется не только исходя из классовой принадлежности, но и с учетом площади квартиры, типа отделки, расположения от моря и от стадии текущего строительства. Ценовая категория для квартир в готовом доме, в строящемся жилом комплексе или на стадии котлована разнится.

Комфорт-класс обойдется дороже эконома, но разрыв будет минимальным. Цены на квадратный метр жилья в Сочи в среднем разнится в 20%. Опять же, можно найти комфорт-студию, которая в два раза дороже комфортабельных апартаментов. Но она будет больше по площади, хотя и квадратный метр стоит недорого.

Жилые комплексы Сочи бизнес класса на 60-80% дороже эконом-варианта. Квадратный метр жилья премиум класса больше, чем у эконома в 2,5 – 3 раза. Метр бизнес-жилья – в 2-2,5 раза. Цены на недвижимость в Сочи заметно поднялись в 2, в 3, а то и в 4 раза для любых видов недвижимости. Однокомнатные новостройки комфортабельного типа на окраине города будут стоить от 9 млн. руб. В центре – от 20 млн. руб.

Элитные студии обойдутся от 30 млн. руб. В самом центре города или на побережье Черного моря ценник может взлететь и до 100 млн. руб. Границы стоимости жилья разных классов размыты. Чтобы ориентироваться в разбеге цен, сначала следует определиться с критериями выбора. Какая недвижимость вам нужна по расположению, близости магазинов, торговых центров, детских площадок, школы и детского сада. После этого нужно выбрать этаж, количество комнат, желаемую отделку внутри помещений.

Только после анализа инфраструктуры и предпочтений следует выбирать, рассматривать предложения. Жилье в Сочи без грамотного риелтора подобрать сложно. Есть много тонкостей и нюансов, которые невозможно самостоятельно учесть при выборе квартиры. К тому же, ценник на жилье у моря постоянно меняется в сторону повышения. То, что сегодня актуально, завтра уже устаревает.

---

Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»