Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Введение

Покупка квартиры — это значительная инвестиция, поэтому крайне важно провести тщательную проверку объекта недвижимости, чтобы избежать каких-либо юридических сложностей. Отсутствие проверки юридической чистоты квартиры может привести к непредвиденным осложнениям, вплоть до финансовых потерь и судебных разбирательств. Наша информативная статья охватывает различные аспекты этого процесса, предоставляя вам ценную информацию и рекомендации.

Чтобы считать квартиру «юридически чистой», она должна быть свободна от каких-либо обременений, споров и проблем, которые могут поставить под угрозу права покупателя.

Шаги по проверке юридической чистоты

1. Проверка документов. Процесс проверки должен начинаться с тщательного изучения правоустанавливающих документов на недвижимость, которые продавец обязан предоставить по вашему запросу. При осмотре объекта недвижимости необходимо попросить собственника предоставить вам выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о регистрации.

   Выписка из ЕГРН содержит важные сведения об объекте недвижимости, такие как его характеристики, юридическое основание прав собственности продавца, сведения о нахождении имущества в залоге, наличие отметки о запрете действий с недвижимостью без личного присутствия собственника.

2. Проверка продавца. Проверка данных о владельце необходима, чтобы не столкнуться с мошенниками. Свидетельство о собственности показывает основание, на котором имущество было получено, например, посредством договора купли-продажи, приватизации, дарения или наследства. В последних двух случаях есть вероятность возникновения юридических споров со стороны родственников или вновь появившихся наследников. Крайне важно обратить внимание на то, как давно продавец приобрел имущество и как он стал собственником — получил в наследство или купил.

   Если собственник получил квартиру по наследству, есть риск оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года. Поэтому при изучении документов важно учитывать срок владения недвижимостью.

3. Нотариальная доверенность. Если собственник не присутствует при осмотре квартиры, важно запросить нотариальную доверенность. В этом документе должны быть указаны адрес объекта недвижимости и паспортные данные как владельца, так и лица, встречающегося с потенциальным покупателем.

   Если вас интересует покупка квартиры, которая продается через доверенное лицо, постарайтесь договориться об участии собственника в заключении сделки. Проверьте документы собственника квартиры и сравните их со свидетельством о государственной регистрации права собственности. Если собственник не может участвовать в сделке, убедитесь, что нотариус, указанный в доверенности, действительно существует.

   Для проверки любого документа, выданного нотариусом, например, доверенности, согласия супруга, свидетельства о наследстве или договора купли-продажи, вы можете с помощью камеры смартфона отсканировать QR-код, расположенный в правом нижнем углу документа. Появится ссылка с подробной информацией о нотариальном документе, включая имена заявителей и дату совершения нотариального действия. Если информация соответствует тексту документа, она достоверна.

   С помощью QR-кода выяснится, зарегистрирован ли документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), которая содержит информацию обо всех нотариальных действиях, совершенных в стране. Дополнительно доверенность можно подтвердить, воспользовавшись услугой проверки доверенностей на сайте ФНП. Это будет гарантией того, что доверенность была надлежащим образом удостоверена нотариусом и не была отозвана.

4. Запросите информацию в МВД. Проверка документов подтверждающих личность владельца имеет не менее важное значение. Воспользовавшись онлайн-сервисом МВД России, можно проверить подлинность предъявленного паспорта, также соответствие данных паспорта сведениям, указанным в выписке ЕГРН и документах на квартиру.
5. Справка по ипотеке. Также необходимо проверить справку о погашении ипотеки, если квартира куплена в ипотечный кредит. Рекомендуется запросить у продавца справку из банка, выдавшего кредит, подтверждающую, что заемщик выполнил все свои обязательства. Если кредит погашен не полностью, необходимо получить справку из банка о непогашенной задолженности. Это важно для того, чтобы совместно с банком разработать план завершения сделки продажи квартиры. До погашения кредита квартира является залогом у банка, и ее продажа может произойти только с согласия банка.

6. Справка о регистрации. Для проверки зарегистрированных в квартире жильцов необходимо получить либо справку о регистрации формы 9, либо справку о составе семьи, которые являются частью Единого жилищного документа. Данные справки может получить в МФЦ собственник квартиры или любое лицо, зарегистрированное в данной квартире.

   В справку вносятся сведения не только о текущих зарегистрированных гражданах по данному адресу, но и о людях, которые были зарегистрированы с момента сдачи жилья в эксплуатацию. Этот документ полезен при определении наличия в квартире зарегистрированных несовершеннолетних или других лиц, которые могут иметь права на жилую площадь.

   Если квартира была приватизирована, крайне важно уделить этому вопросу пристальное внимание. Необходимо выяснить, были ли в жилых помещениях на момент приватизации зарегистрированы несовершеннолетние. Если несовершеннолетние были зарегистрированы, они автоматически включаются в состав собственников. В случае, если несовершеннолетнее лицо имеет право собственности, для совершения сделки покупателю необходимо разрешение органов опеки, и в этом случае ребенок будет участником сделки.

7. Разрешение супруга. Если квартира приобретена в браке, она считается совместной собственностью, её нельзя продать без нотариально удостоверенного разрешения супруга. В случае, если собственник в разводе, важно посмотреть решение суда о разделе совместно нажитого имущества. Если супруг не дает согласия на продажу, сделка может быть расторгнута в целях защиты интересов третьего лица. Однако, если продавец получил квартиру в дар или по наследству, этот документ не требуется. Дополнительно важно отметить, что если квартира приобретена за счет материнского капитала и детям не были выделены доли, это нарушение закона.

8. Проверка долгов по коммунальным услугам. Задолженность по капитальному ремонту и коммунальным услугам можно проверить на сайте ГИС ЖКХ, запросив подтверждающее письмо от управляющей компании с помощью единого платежного документа.

   Предыдущий владелец останется ответственным за долги по коммунальным платежам. Поскольку за электричество, газ, отопление, воду, канализацию и общее содержание дома по закону должен платить тот, кто ими пользовался. Однако долги по капитальному ремонту переходят новому собственнику.

9. Дополнительно:
   • Проверка справок ПНД и НД. Рекомендуется запросить справки из наркологических и психоневрологических диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает какими-либо психическими расстройствами или наркотической зависимостью и не связан с этими учреждениями. Данная документация необходима для снижения рисков оспаривания сделки из-за недееспособности продавца. Следует отметить, что факт нахождения продавца на учете в НД или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. Имея дело с продавцом, состоящем на учете, важно определить, кто является его опекуном или попечителем. Поскольку, в таком случае сделка возможна только при согласии опекуна/попечителя и разрешении органа опеки.
   • Проверка на банкротство. Вы можете использовать Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, чтобы проверить, проходит ли продавец в настоящее время процедуру банкротства. Если собственник участвует в процедуре банкротства, его карточка будет содержать необходимую информацию. Кроме того, ниже будет представлены юридически значимые сведения, связанные с этим человеком.
   • Охранный статус объекта недвижимости. Если вы покупаете квартиру в здании с охранным статусом объекта культурного наследия, запросите у собственника выписку из Реестра охраны культурного наследия или выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Статус объекта культурного наследия может накладывать ограничения на недвижимость. Например, запрещено проводить любые ремонтные работы, которые изменят облик дома или его внутреннюю планировку.

Заключение

Вторичный рынок может показаться заманчивым, учитывая потенциально более низкие цены и развитую инфраструктуру. Но здесь есть и подводные камни. Квартира могла пройти через нескольких владельцев, каждый из которых потенциально создавал сложности. Проблемы могут быть разнообразными: от несанкционированной перепланировки до нерешенных юридических споров. Поэтому для защиты ваших интересов и обеспечения безопасности инвестиций необходимо провести тщательную юридическую проверку квартиры перед покупкой.

Мечта о собственной квартире никогда не должна быть омрачена юридическими сложностями. Если у вас возникли трудности с юридической проверкой квартиры, вы можете обратиться в агентство недвижимости «Аска», где команда опытных юристов поможет вам разобраться в сложных юридических процессах, выявить потенциальные проблемы и обеспечить беспрепятственную и безопасную покупку недвижимости.

---

Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»