Как купить квартиру в залог у банка

Многие всерьез думают, что купить квартиру у банка, которую конфисковали у бывших владельцев, можно просто за гроши. А в качестве бонусной акции сотрудники бесплатно проверят документы. «АСКА Недвижимость» разобралась, насколько выгодно брать «сыр в мышеловке» и как это сделать по закону.

Как купить квартиру y банка за долги

Купить квартиру в залоге у банка можно двумя способами:

• взять в ипотеку,
• приобрести на открытом аукционе.

Первый способ привлекает снижением процентной ставки. Дело обстоит так: вы обращаетесь за ипотекой на помещение, которое уже оставляли в залог. Отделения составляют отдельный список подходящих предложений. Вы покупаете квартиру или становитесь новым заемщиком. Выгода во втором случае – ипотечная ставка, сниженная на 1-2 процента. Банк выкупает квартиру за рыночную цену, но снижает переплату за свои услуги. Это выгодно, если вы все равно хотели брать ипотеку, но на новую, а не заложенную недвижимость. Банковская организация выдала бы ее на общих основаниях, а не по сниженной ставке.

На открытом аукционе можно квартиру в залоге у банка купить как минимум по стартовой цене, назначенной судьей. С молотка продают недвижимость, за которую велись судебные споры. Ликвидационная стоимость определяется в результате оценки, с учетом мнения кредитной организации. Последняя заинтересована скорее вернуть свои деньги, поэтому помещения стоят на 25-30% дешевле, чем на реальном рынке недвижимости. Этот способ купли-продажи породил слухи, что королевские палаты можно выкупить за бесценок, если они были заложены.

Насколько выгодна покупка залогового имущества y банка

Бытует мнение, что продажа залоговых квартир создает сложность для банка, поэтому он готов дать огромную скидку. Это не совсем правда.

Банки не любят только помещения в ужасном состоянии, которые не принесут прибыли. Самую выгодную ипотеку оформляют на жилье в новостройке. Вряд ли с торгов продадут старую коммуналку на краю города. Документы залоговых квартир уже проверялись на стадии оформления ипотеки. Неприятные сюрпризы, угрожающие срывом сделки, ликвидированы.

Приобретатели думают, что жилье в залоге – это дёшево. Ошибочное мнение. Сэкономить можно, но не как многие рассчитывают. Чрезмерное снижение стоимости не входит в интересы банка, бывшего собственника. Если речь идет о хорошей квартире, приличном доме, то цена явно будет на уровне «беззалоговых» аналогов. На аукционе могут дать скидку, но не больше 5-6%.

Неприятным бонусом к покупке идет залоговое обременение, влекущее последствия:

1. покупатель вынужден снимать ограничение прав;
2. переход права собственности порождает юридические трудности;
3. нужно считаться с интересами банковской компании, предыдущего собственника;
4. снятие ограничений обойдется в копеечку, увеличит общую цену недвижимости.

Точных критериев, определяющих рыночную стоимость заложенной недвижимости, нет. Обычно стоимость обусловлена способом продажи. К примеру, кредитная компания предлагает заёмщику вариант. Они заключают договор о передаче прав собственности на заложенную недвижимость. Квартира выставляется на продажу. Вырученными деньгами кредитная компания погасит заем и пени. Деньги, оставшиеся от продажи, получает должник. Цена квартиры данного варианта равняется рыночной. Выгоды со стороны покупателя нет.

Где покупать

Квартиры в залоге у банка купить можно на нескольких ресурсах.

На публичных торгах

Возникают ситуации, когда заёмщики долго не платят ипотеку, но не хотят сами подавать недвижимость, на которую оформлен кредит. Чтобы вернуть вложенные деньги и пени, банк обращается в судебные инстанции с иском о принудительном взыскании. Жизнь показывает, что ипотечные споры решаются в пользу кредитора. По закону, когда недвижимость приобретается с ипотечным займом и оказывается банковским залогом, судья вправе постановить продать квартиру. Решение не зависит от материального состояния собственника: помещение продадут, даже если другого жилья у него нет.

В Краснодарском крае немало таких ситуаций. Например, в 2017 году ипотечный дом многодетной семьи из Курганинска был продан на торгах, т.к. заемщики не погашали задолженность несколько месяцев.

Если принято решение о взыскании задолженности по кредитному договору, помещение выставляется на публичные торги. Они проводятся на сайте банка или на специально созданных ресурсах. К примеру, существует реализация имущества должников по территории РФ. Лот уходит за самую большую цену. Лот может никому не приглянуться, тогда спустя некоторое время торги будут проведены повторно, а цена лота – снижена на 15%. Это и есть возможность со скидкой купить залоговую квартиру у банка.

Такой шанс представляется крайне редко. Ведь хороший дом понравится многим, а значит уйдет с молотка, как только торги начнутся. Поэтому если вы уже выбрали лот, не тяните с участием, надеясь, что цена снизится. Желающих будет море. Чтобы успеть заполучить на публичных торгах выгодное предложение, нужно часто обновлять список объявлений.

В этой операции есть один большой риск: если координатор или участник нарушат порядок организации торгов, заключенный договор может потерять законную силу, а покупатель – остаться без приобретенного лота. Поэтому заранее перестрахуйтесь и убедитесь, что торги законны. Для этого нужно запросить у координатора судебные акты или другие документы, доказывающие, что имущество продается с молотка легально. Эти бумаги координатор обязан дать сразу, как только участник попросит. Прочитайте правила, чтобы узнать о своих правах/обязанностях как участника.

Например, по условиям, установленным в ФЗ «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенной недвижимости организовываются и курируются судебными исполнителями. Их проводят по месту нахождения этой недвижимости. Т.е. если заложенный дом находится в Сочи, торги проходят в Сочи, если в Краснодаре – участие обязательно в этом городе.

На аукционе банка

Когда заемщик согласен вернуть долг, продав заложенное имущество, банк самостоятельно организует открытый аукцион. Если должники добровольно соглашаются реализовать помещения, продажа залоговых квартир банками по договоренности с заёмщиками проходит во внесудебном порядке. Объявления и предстоящие аукционы можно посмотреть на официальном сайте банковской организации или на специальных ресурсах – к примеру, можете посетить портал «Залог24». Выкупают квартиру, заложенную в банке, на аукционах в следующем порядке:

1. Начальную цену лота определяет независимый оценщик.
2. Цена, назначенная оценщиком, может быть слишком низкой, по сравнению с ценой рыночных «беззалоговых» аналогов. Тогда нужно быть настороже, потому что это сигнал о наличии рисков, связанных как с самим домом, так и с организаторами.
3. Каждый участник вносит аванс около 5% стартовой стоимости лота.
4. Аванс победителя засчитывается как часть будущего приобретения, а проигравшие получают внесенный процент назад.
5. Победителем становится участник, который предложил высшую цену за предлагаемый лот.

По этой схеме покупка квартиры у банка вряд ли обойдется дешево или хотя бы со скидкой. Объекты, попадающие в категорию открытого аукциона, обычно реализовываются по средней цене рынка, т.е. стартовой будет рыночная стоимость. А по ходу торга и появления новых предложений участников стоимость легко может стать выше среднерыночного показателя.

На онлайн-витрине банка

Если квартиру не получилось продать с молотка, кредитная компания может внести объявление в специально созданный раздел своего официального сайта. Кредиторы заинтересованы в быстрой продаже имущества должников, закрытии долга, компенсации убытков. Обычно квартиры от банка залоговые выставляют на онлайн-витрину по средней цене на рынке. Вишенка на торте для мечтающих о приобретении подобной квартиры – банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность оформления сделки.

Учтите, что на онлайн-витрине может быть недвижимость со сниженной стоимостью. Она появляется, когда кредиторы не могут реализовать залоговую квартиру по стартовой цене рынка, им приходится сделать скидку и уступить покупателям. Это помещение является нецелевым активом кредитной организации, ей нечего с ним делать. Нереализованная недвижимость приносит не доходы, а только расходы. Поэтому в интересах компании побыстрее продать залоговое имущество, чтобы погасить задолженность и больше не тратить средства на содержание объекта. Редко, но скидки могут достигать 50% от начальной суммы.

Для повышения шансов продажи квартиры и привлечения большего количества желающих ее приобрести многие банковские компании создают кредитные базы. В них добавляют предложения с низким процентом на покупку. Можно купить за собственные деньги или оформить ипотеку/рассрочку/кредит на льготных условиях.

Если вы ищите банковскую онлайн-витрину, чтобы использовать предоставляемые преимущества и открыть ипотечный займ по сниженному проценту, откройте специальный раздел на сайте предпочитаемого банка. Например, в Сбере это страница «Подобрать объект», а в Уралсибе – «Реализация имущества». Такие онлайн-витрины есть также у ВТБ, Россельхозбанка и прочих крупных банковских организаций.

Как проходят торги

Выбрав каким образом купить залоговую квартиру, стоит узнать, как проходит участие в торгах. Есть несколько особенностей, о которых вы вероятно никогда раньше не слышали.

Организаторы размещают пресс-релиз о будущих публичных торгах в периодических изданиях, которые являются официальными информационными источниками органов исполнительной власти в соответствующем субъекте России. Данная информация должна быть опубликована не раньше, чем за 2 месяца, но не позже чем за 1 месяц до даты организации аукциона. В пресс-релизе содержатся все необходимые данные: когда, во сколько и где будет проходить мероприятие. Также объявление включает описание предлагаемого к продаже имущества, стартовую продажную стоимость.

Когда торги могут не состояться? По двум причинам, которые служат основаниями для признания аукциона несостоявшимся: если нет желающих предложить начальную стоимость, или если на торги подали заявки менее 2 человек.

После несостоявшегося мероприятия организуют повторное через 1 месяц. Стоимость непроданного имущества будет снижена на 15%. Если вы покупаете квартиры, которые получены за долги банком, только в качестве инвестиции и хотите приобрести их по максимально низкой цене, просто не участвуйте в первых торгах. В случае объявления повтора вы точно выиграете в цене. Помните, что перед торгом вы не можете осмотреть помещение, поэтому вы практически будете покупать «кота в мешке».

Чтобы стать участником торгов вам понадобятся:

1. отсканированные копии всех страниц паспорта,
2. электронно-цифровая подпись (ЭЦП),
3. нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки (если есть зарегистрированный брак).

Электронно-цифровая подпись необходима для оформления заявки на участие, поскольку ее функция – придать паспорту, заявлению и другим документам законную силу. ЭЦП – это то же самое, что обычная подпись, но в электронном виде на USB-флеш-накопителе. Электронную подпись изготавливают и выдают авторизованные удостоверяющие центры. Для получения ЭЦП нужно отослать заявление, паспорт, страховое свидетельство, ИНН. Оформление платное, стоимость в районе 1000 – 3500 рублей. Финальным этапом оформления будет активация подписи по инструкции, а также установка системы криптографической защиты информации.

---

Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»