Покупка квартиры в рассрочку

Как купить квартиру в рассрочку

В России можно купить квартиру в рассрочку не только у застройщика или банка, но и у физ. лица. Причем эта недвижимость будет залогом, пока покупатель не выплатит ее полную стоимость.

Часто случается, что при большом желании приобрести недвижимость, у покупателей не хватает денег, чтобы полностью выкупить квартиру. Если при этом продавец не хочет искать другого претендента на покупку, то он может предложить оформить рассрочку.

Договоры с рассрочкой платежа еще не стали достаточно популярными, потому что о них мало кто знает. Большинство россиян до сих пор думает, что кредитором может быть только застройщик или банк, выдающие ипотеку под огромный процент и с большим первоначальным взносом.

Что такое покупка квартиры в рассрочку?

Сделка покупки/продажи квартиры в рассрочку отличается следующей особенностью: продавец становится кредитором, а покупатель берет у него заем с залогом продаваемой недвижимости. Для покупателя такой способ очень эффективен: он платит не всю сумму сразу, а выплачивает частями. При этом нет никакого оформления ипотеки, процентов, издержек.

Главное, чтобы купить квартиру на таких условиях, не нужны документы, подтверждающие платежеспособность, поручители, нет дополнительных, скрытых платежей и переплаты за использование заемных средств. Не всем выдают ипотеку, даже если люди пробуют взять не льготный кредит, а обычный, с повышенной ставкой.

Для покупателей рассрочка на квартиру будет привлекательна, если они скоро собираются продать автомобиль, другую недвижимость или другим способом получить крупную сумму. Договорившись на рассрочку с продавцом, они могут не ждать, пока накопят всю сумму, внести часть быстро, а остальные – по мере возможности и договоренности, без опаски, что квартиру продадут другим.

Продавец же может прибегнуть к такой схеме, если им сложно найти покупателя из-за сниженного спроса. Рассрочка – это гибкая система оплаты. Она привлекательна для многих, поэтому быстро повысит спрос. Нередко продавцы предлагают разделение платежей, потому что опасаются удешевления квартир в ближайшем будущем.

Рассрочка - это выгодно?

Однозначного ответа не существует. Для покупателя – да, рассрочка выгодна. Но для продавца – связана с серьезными рисками. Поэтому в правильности проведения и оформления договора более заинтересована продающая сторона. Ведь, если платежи не будут вноситься, ДКП станет основным доказательством в суде.

Заемщик имеет право жить в приобретенной им квартире сразу после оформления рассрочки. Но есть несколько установленных ограничений на то, как покупатель может распоряжаться заложенной недвижимостью. Например, такую квартиру нельзя продать или подарить, пока сумма не будет выплачена полностью или без согласия залогодержателя.

Квартира вплоть до того момента, пока задолженность не будет погашена, будет считаться заложенной. Поэтому у собственника будет гарантия полной оплаты. Что же такое рассрочка? Это ипотечная сделка купли-продажи недвижимости, в которой не участвует банк.

Оплатить по частям можно как вторичку, так и первичку. В первом случае нужно договориться с физ. лицом, а во втором - со строительной компанией. Кстати, строительные компании обычно предоставляют рассрочку до того, как возведенные ими здания будут введены в эксплуатацию, т.е. во время строительства.

Поэтому в случае с застройщиком рассрочка закрепляется не в договоре купли-продажи (т.к. с юридической точки зрения самого объекта еще нет), а в договоре ДДУ.

ключ, квартира

Кому подойдёт покупка в рассрочку?

По наблюдениям экспертов в России квартиры оплачивают по частям довольно часто. Хотя, как эффективный способ эту схему оплаты можно использовать только в двух случаях.

Первая ситуация. Если приобретатель не может внести полную стоимость недвижимости, и в наличии есть только половина, то можно договориться с застройщиком выплатить оставшуюся часть за год или полгода. Обычно застройщик дает рассрочку без процентов на короткое время – до 6 месяцев. Так как оставшуюся сумму нужно разделить на равные части и вносить каждый месяц, очевидно ежемесячная плата будет высокой. Поэтому эксперты советуют брать рассрочку только тем, кто уверен в стабильном доходе или получении средств из инвестиций (например, из продажи своего имущества).

Вторая ситуация. О рассрочке могут вспомнить те люди, которым по каким-то причинам не дают ипотеку банки. Однако, и в этом случае нужно подумать о том, что придется ежемесячно вносить крупную сумму, а срок займа ограничен.

Т.е. анализируя обе ситуации, можно сказать, что пользование рассрочкой доступно только людям со стабильно высоким уровнем дохода.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Квартира в рассрочку покупается также, как любая другая. Нет никаких отличий от обычной сделки купли-продажи. Покупка недвижимости с договоренностью о разделении платежа на части производится по следующим шагам:

  1. Стороны договариваются об основных условиях.
  2. Подписывают предварительную версию договора купли-продажи, покупатель вносит задаток или аванс.
  3. Продавец собирает необходимые документы.
  4. Подписывается основная версия договора купли-продажи, содержащая дополнительные пункты.
  5. Стороны приступают к перерегистрации прав собственности в Росреестре или МФЦ. Причем заявление на отчуждение права собственности в пользу приобретателя должно быть указано, что на квартиру наложено обременение в пользу продавца.
  6. Росреестр проверяет документы в течение недели (на 2 дня больше, если передаете через МФЦ).
  7. Через 7 или 9 дней покупатель может получить выписку из ЕГРН, которая служит заменой свидетельства о собственности с 2017 года. В документе будет прописано, что на квартиру наложено обременение в виде залога.
  8. Затем покупатель ежемесячно вносит платежи, а после последнего продавец снова идет в Росреестр или МФЦ, чтобы снять обременение.
  9. Если платежи не будут вноситься вовремя или совсем, продавец может подать в суд.

Судебная практика показывает, что в этом вопросе еще много нужно отработать. Сейчас суд может либо обязать покупателя оплатить долг за неограниченное время, что будет не выгодно для истца; либо обязать погасить задолженность за один платеж, что будет невозможно для ответчика.

план квартиры

Как оформляется непосредственно договор

Грамотно оформленный договор детально регламентирует порядок выплат. Договор, включающий условия рассрочки, по закону должен соответствовать нормам, прописанным в ГК РФ.

В частности, статья 454 предусматривает следующее: одна сторона по договору передает имущество, а вторая – обязана выплатить за него установленную сумму. Статьями 488 и 489 предусмотрена обязанность второй стороны оплатить покупку в срок, обозначенный в договоре купли-продажи. Если это условие будет нарушено, есть два выхода: первый – возврат неоплаченного имущества, второй уплата оставшейся суммы и начисленных за долг штрафов.

Общие правила оформления договора покупки квартиры в рассрочку устанавливают, что документ обязательно должен содержать следующие пункты:

  1. фамилия, имя, отчество, контактные и паспортные данные обеих сторон;
  2. характеристики объекта: квадратура, этажность, адрес, кадастровый номер;
  3. реквизиты документов-оснований возникновения права собственности на объект у продавца (свидетельство, выписка из ЕГРН, дарение, мена, наследство и мн. др.);
  4. полная стоимость продаваемого имущества;
  5. права и обязанности сторон;
  6. график платежей (количество, размер и даты внесения денег);
  7. размер первоначального взноса (процент и сумма);
  8. порядок погашения задолженности;
  9. срок полного выкупа недвижимости;
  10. штраф за срыв сроков (к примеру, 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки);
  11. условия расторжения договора (к примеру, подача иска в суд при невнесении платежей в течение месяца и больше);
  12. условие снятия обременения: после поступления последнего платежа покупатель становится владельцем объекта сделки.

Если при оформлении договора будут соблюдены все эти пункты, документ будет считаться ипотечным. А значит с продавца будут сняты некоторые риски.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Пакет документов, который нужно отнести в Росреестр или МФЦ для переоформления прав собственности, является стандартным. Для перерегистрации права на квартиру, которую покупают с рассрочкой, нужно принести все те же документы, как и на обычную квартиру, за которую заплатили разово. Пакет документов включает:

  1. Тех. паспорт недвижимости. Его оформляют через БТИ за 30 дней (стоимость от 1500 до 2300 рублей), а действителен он еще 1 год.
  2. Выписку из домовой книги, которая содержит данные о всех прописанных лицах. Ее можно получить в паспортном столе, МФЦ или через Госуслуги. Лучше, если к моменту переоформления прав, в квартире не будет зарегистрированных.
  3. Копию ФЛС, подтверждающего, что нет задолженностей по комуналке. Ее выдает ЕИРЦ.
  4. Выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности предыдущего владельца и отсутствие обременений, залогов и арестов.
  5. Документ-основание возникновения права собственности на объект у продавца.
  6. Нотариально заверенную доверенность представителя (если квартира продается через доверенное лицо).
  7. Письменное, нотариально заверенное согласие супруга на продажу, а также согласие органов опеки (если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок).
  8. Основной ДКП, в котором прописаны условия рассрочки.
  9. Заявления сторон на перерегистрацию права собственности.
  10. Оплаченная госпошлина (2 тысячи рублей).
калькулятор

Инструкция, как купить квартиру в рассрочку

Сначала следует узнать у застройщика, доступна ли покупка в рассрочку. К примеру, в Сочи купить квартиру в рассрочку можно практически по всех новостройках, у застройщиков «VERTEX», «РЕЗЕРВ» и многих других компаний, в том числе застройщика лидера продаж АСКА Недвижимость – ЖК «Босфор».

План действий такой: узнаете, дает ли застройщик рассрочку, затем обращаетесь в отдел продаж и уточняете, какие документы нужны на оформление сделки (паспорт, заявление, согласие супруги, справку о доходах и др.). Затем изучите условия, на которых компания готова предоставить рассрочку (сумма, срок, график, отсрочка, штрафы, перерегистрация права собственности и другое).

После заключения сделки нужно будет внести первый взнос, размер которого установит застройщик. А дальше останется вовремя погашать задолженность. После внесения последней части вы станете полноправным владельцем.

Получение рассрочки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Главное – заранее удостовериться, что продавец имеет право собственности на предлагаемую недвижимость. Если позже выяснится, что он не имел права продавать квартиру, сделка будет недействительна.

По закону России можно купить недвижимость в рассрочку можно у физлица. Но в этом случае, если возникнут непредвиденные обстоятельства, квартира может вернуться к прежнему владельцу. А тот в свою очередь должен будет вернуть все полученные деньги.

Обе стороны должны согласиться на оформление обременения квартиры в Росреестре. Обременение будет снято только после последнего платежа. Преимущество рассрочки на вторичку в том, что вам не придется собирать справки, оформлять страховку, переплачивать проценты (по сравнению со сделкой с банком).

Естественно, на практике такие сделки не заключают с посторонними лицами. Обычно договориться о разделении платежей можно с родственником, другом, знакомым. Потому что в подобной сделке важный фактор – доверие сторон.

Но даже находясь в доверительных отношениях с покупателем/продавцом, нужно позаботиться о безопасности и попросить предоставить подтверждающие действительность сделки документы. Кроме уже упомянутых (см. Перечень необходимых документов для рассрочки) это будет справка их ПНД. Если позже родственники или наследники продавца узнают о сделке, и докажут, что у него была алкогольная или наркологическая зависимость, покупка будет признана недействительной. Деньги вторая сторона будет обязана вернуть, но вы понимаете, что процесс взыскания может затянуться.

план дома

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Хотя большинство рисков лежат на продавце, некоторые потенциальные угрозы могут нависнуть и над покупателем. Возможно такое: вы оплатите весь долг, а бывший владелец откажется перерегистрировать права собственности, или будет придумывать причины отложить процесс.

Для того чтобы сделка прошла максимально безопасно, нужно каждый раз при внесении платежа нужно брать расписку у продавца о том, что он получил деньги. В последней должно быть написано, что обязательства покупателем исполнены полностью. Будет хорошо, если при передаче денежных средств будет присутствовать нотариус. Он подтвердит, что задолженность была погашена строго по графику выплат.

Вывод

С основным понятием – рассрочкой – мы разобрались. Теперь вы знаете, на каких условиях она может предоставляться. Однако, когда будете рассматривать программу конкретного застройщика, все равно внимательно читайте договор. Некоторые компании убирают и добавляют свои условия.

Преимущества покупки в рассрочку

Напоследок поговорим, почему нужно выбрать рассрочку, а не ипотеку. Преимущество рассрочки, во-первых, в том, что компании, занимающиеся возведением новостроек, сами заинтересованы в продаже квартир. Поэтому могут предложить очень выгодные условия сделки. Может быть вам даже предложат беспроцентную рассрочку.

Второе преимущество – рассрочка оформляется очень быстро. Строительная компания не так щепетильно проверяет кандидатов, как банковская организация. Претенденты могут даже не приносить справку о доходах.

И, наконец, строительная компания готова помочь, если возникнут внезапные финансовые трудности. Бывали случаи, когда человеку возвращали все внесенные средства.

Наглядно разницу ипотеки и рассрочки показывает таблица.


Критерий сравнения Ипотека от банка Рассрочка от застройщика
Сроки 12 месяцев – 30 лет 4 месяца – 5 лет
Процент 8–15% 0–3%
Первоначальный взнос 10–30% 30–70%
Объект Первичка (дом, квартира, коттедж);
Гараж;
Объекты ИЖС и СНТ;
Вторичка.
Первичка
Документы Более 10 позиций (справка о зарплате, сертификат на материнский капитал и мн. др.) 2 позиции (паспорт и согласие супруга)
Влияет кредитная история? Да Нет
Выбор объекта Любой Только от конкретного застройщика
Страховка Обязательна Не обязательна


Недостатки

Для того, чтобы начать сотрудничество со строительной компанией, нужно собрать достаточно много денег. Первоначальный взнос большой, потому что он служит гарантией, что человек будет постепенно выплачивать оставшуюся меньшую часть.

Не многим подходят сроки, выделенные на погашение задолженности. Ведь каждый месяц приходится вносить значительную сумму, больше чем платеж по кредиту. И хотя рассрочка может быть беспроцентной, застройщик порот взимает комиссию.

Еще ожидайте, что стоимость квадратного метра может быть пересмотрена. Т.е. вы заплатите больше, чем планировали сначала. Хотя некоторые компании фиксируют такой показатель.

планировка, ключ

Остальные нюансы

Не забудьте проверить репутацию застройщика, перед тем как начинать сотрудничество с ним. Вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Чтобы не пострадать от действий недобросовестного займодателя, внимательно читайте соглашения, условия и правила платежей.


Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»

Добавить комментарий:
Остались вопросы?
Наши специалисты ответят на все интересующие вопросы о